从“降温”到“等待”，波动周期中房企的变量与定力

#媒体热点# 2024-2-1 12:59 179人围观媒体热点

作者| 一视财经木卫
编辑 | 高山
在古罗马帝国时代的传说中，“忒休斯之船”是一艘海上航行几百年的战船。在常年征战中，“忒休斯之船”经历着不间断的维修和替换部件，只要一块木板腐烂了，它就会被替换掉，周而复始，以使其乘风破浪。

这个故事随之衍生出了一个著名的悖论：当所有的木板和功能部件都不是最开始的那些了，这艘船还会是原来的那艘船吗？

这个悖论，是值得我国地产行业，以及身处激烈波动周期之下，迫切寻求变革的房企们思考的。

01从“降温”到“等待”
如果用两个字来概括过去几年的地产行业，那就是“降温”。

过去几年，疫情影响、低生育率、经济增长降速、数字经济等多盆凉水纷纷泼到了各大房企的身上，同时，“三道红线”“房贷两集中”“集中供地”等调控政策使得各大房企在拿地、销售、贷款等环节均遭遇到了不同程度的影响，房地产这锅嘟嘟冒泡的沸水在不断地降温，逐渐告别了野蛮增生的“黄金年代”，步入“寒冬”。

不过，2023年似乎成为了地产行业的一个重要转折点。如果用两个字来形容新形势的话，那便是“等待”。

7月24日，中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。

不同于此前对于行业的持续收缩、监管，2023年以来，在政策方面，全国各地对房企们都展开了一定程度的解绑。

根据中指研究院监测，截至今年11月，已有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策完全放开，政策环境已接近2014年的最宽松阶段。

2023年8月以来，嘉兴、东莞、佛山、沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉等城市已经全面取消了限购政策；广州、深圳、北京、上海四大一线城市先后宣布落实“认房不认贷”政策，此外，还调整优化了诸如降低二套房首付比例、调整豪宅标准、优化普通住宅认定标准、购房首付比例下调等多项楼市调控政策。

但这并不意味着地产行业就结束了“寒冬”，迎来复苏。一方面，不论是渡过寒冬，还是迎来复苏，都是一个长期、动态的过程，特别是在新旧环境交替、宏观政策调整的间隙，整个行业反而会迎来一个剧烈波动的时期；另一方面，对身处漩涡中心的房企来说，同2008年和2014年的下行周期一样，房企固然是要做好蛰伏等待的准备，在等待中对自己的发展模式进行优化，但也要对于所谓的“复苏”有清醒的认识，新一轮的“复苏”将不再是以往那种单纯的、触底反弹式的市场“回春”，而是一场波动之后，关于整个地产行业的转型升级，从而进入更高质量的新发展形势。

如果将整个地产行业比作“忒休斯之船”，当行业中的每个房企都针对普遍的行业变化和自身的发展需求作出了改变之后，这艘船同原来的那艘船将会毫无疑问地产生质的变化。

正如中国区域科学协会副理事长冯奎所言：“衡量房地产业的复苏，既要看量，还要看质。房地产提供了一个空间，这个空间能否搭载新功能、新技术、新产品，能否成为新质生产力的重要载体，对于复苏来说的意义更大。”

02如何穿越波动周期？
身处波动周期“乱世”，不思进取是死，无序盲动也是死，由于试错成本的大大提高，新发展模式的探索对于许多房企来说，是一件奢侈、但又不得不为的事情，一方面，房企们需要逼迫自己走出舒适圈求生；另一方面，房企们又不得不待在舒适圈内回血。面对这样的矛盾，除了在有限成本中选择正确变革方法之外，更需要巩固已有壁垒，为不断纠错提供弹药和防御空间。

总的来说，波动周期之下，房企们应优先做到“以稳为主，稳中有进”。

在地产行业中，提到稳，有一家房企不得不提，那就是龙湖。

在中国地产行业这个大江湖中，龙湖一直是一个很特别的存在。

成立三十年以来，龙湖一直算是民营房企中的“守门员”，在发展战略上面，龙湖一直表现的谨小慎微。在讲求规模为王、追求打造形象和故事、热衷于激进发展的地产界，龙湖可谓一枝独秀，始终保持低调审慎、步步为营，用缓慢的发展节奏换来健康的增长，在当下的行业寒冬，成为少数财务健康的“绿档”房企。

随着行业变革，行业整体告别高杠杆、高增长的模式，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段，众多房企纷纷探索新发展模式，龙湖的“稳”使其成为了友商们的一个重要参考对象。

2023年的龙湖，还是延续了一贯稳健风格，在风雨飘摇、激荡变革的行业中，龙湖风景似乎独好。

从业绩方面来看，1月12日，龙湖集团发布公告，2023年地产开发合同销售额为1734.9亿元，合同销售面积达到1079.6万平方米，经营性收入约265.3亿元，同比增长约6%。在克而瑞发布的2023年销售榜单中，龙湖无论是全口径金额还是权益金额均排在第九位，紧紧跟随一众国家队。回款率方面，在报告期内，龙湖实现销售回款率仍然超过100%，继续维持高位。

债务方面，根据大智慧VIP数据，龙湖集团今年上半年至少偿还56.412亿元的境内公开债务。至于全年的债务，在去年8月举行的龙湖集团中期业绩沟通会上，龙湖管理层曾表示，公司明年（2024年）到期的债务约230亿元，到期的外币债务几乎为0。

除了相对健康稳健的财务数据之外，在拿地方面，不同于上行周期的谨慎，龙湖逆向而行，积极土储，成为行业为数不多还在积极土储的房企。龙湖将目光主要锁定在一线以及强二线城市，精准出击，扩大土地储备。2023年12月，龙湖集团分别以26.53亿元和2.9亿元的价格，先后拍得杭州及成都核心地块。截至年末，龙湖集团年内新获取31宗土地，总建筑面积345万平方米，权益地价259亿元，整个年内，有一半的房企的投资陷入了停滞。

相比于龙湖的积极出手，土地市场原先存在的其他大手大脚的玩家倒都是心照不宣地收紧了钱袋子。根据克而瑞数据显示，2023年全年，百强房企货值、总价和建面TOP100总额为31515亿元、15485亿元和13359万平方米，同比分别下降10%、6%和3%。

在消费端方面，龙湖则是积极响应“保交楼”底线的指示，减少潜藏的暴雷点。身处波动的行业周期，“交付”像一场奢侈的比拼，将房企划分为三六九等。能否如期交付、亦或提前交付、品质交付，是房企在当下展示综合能力的重要依据，亦是过往数年里，企业研发、开发、财务、运营等等的因，归至结成的果。

2023年，龙湖在全国56座城市的160余个项目，共计交付约14万套品质房源，其中约20%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度超过90%，这一数据不仅创下了龙湖历史上交付规模之最，在同时期的行业内也十分亮眼。

03龙湖的变与不变
如前文所述，波动周期下，房企们应做到“以稳为主，稳中有进”。以稳为主，在于生存于当下；稳中有进，在于生存于未来。二者缺一不可。

在“稳中有进”这个方面，龙湖仍然为各大房企们，特别是民营资本提供了一个可供参考的变革范式。

龙湖的进步，首先就体现在战略规划方面。

长久以来，龙湖一直坚持“空间即服务”的发展战略，其所有审慎的发展措施，都是围绕这个战略进行的，也是龙湖能够长期守成的核心秘密。

在“空间及服务”这个核心之下，龙湖坚持分散式布局和多元化投资。

关于分散式布局，以销售布局为例，龙湖的地产销售业务主要分布于长三角、环渤海、西部、华南和华中五大区域，各自的销售占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8%，总体呈现出分散式的布局，各大区域有效地平摊了区域风险；同时，龙湖约90%的销售货值又集中在高能级城市和价值区域，分散中的价值集中又为龙湖集团后续的盈利增长奠定了基础。

关于多元化投资，龙湖坚持物业投资和商业投资双轨制。以商业投资为例，作为中国最早的购物中心开发商之一，龙湖从事商业投资运营至今已22年，并先后发展出两条主要的商业产品线：天街、星悦荟。龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商业中心达88座，已开业商场建筑面积为524万平方米，累计获取商业项目超140个。

商业化投资在近年来逐渐被很多房企提上重要的战略地位，在整个行业逐渐进入长期主义区间的背景下，几乎所有终要房企都放弃了单一的地产开发业务，转而向更加复合的综合业务进行探索。可以预见，商业投资这类长线的重要性将超越开发投资和物业投资，在地产开发阶段结束后，如何实现商业规划与可持续经营将会成为项目重点，龙湖长期以来对于商业投资的坚持与深耕，无疑走在了行业前面。

龙湖的进步，还体现在对于产品的迭代中。

经济学家金岩石曾表示，后城市化阶段有三个特征：第一是城市的分化，第二是中心的中心，第三是高端改善性需求大涨。三个特征对应了城市量级、区位地段、产品品质，阐述的正是消费者对当下理想住宅的切实需求。

如前文所述，中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，说白了，众多房企要面临怎么实现从供给市场向需求市场的转变。怎么实现从售房者向服务者身份的转变。

在产品这一方面，龙湖又向行业提供了一个新的思路。

在2023年，龙湖以一线城市为主，接连推出了御湖镜、云河颂、青云阙、砚熙台等针对高端市场的全新产品线，在市场中均获得了良好的销量。

以御湖镜为例，龙湖不再拘泥于低端保障性需求，而是针对日渐分化的市场，更进一步地将目光聚焦于高端改善性需求，在选地、选材、开发、后续服务等方面不断升级自身服务和产品。line+建筑事务所联合创始人及主持建筑师孟凡浩这样点评龙湖最新推出的迭代产品，就点出了龙湖产品迭代背后的内核，即“产品力升级，不仅带来了人居体验感的提升，更是以前所未有的艺术品质为内核，让艺术融于生活，又高于生活。”

可以看出，在探索如何从售房者到服务者身份的转变，在产品升级这方面，龙湖向市场给出了自己的建议：细化日益复杂的市场，以需为主，用高质量的产品和高质量的服务追赶高质量的需求。

回到文章开头，面对“忒休斯之船”悖论，龙湖也给出过自己的思考。在2022年的年度业绩会上，龙湖集团董事长陈序平在回答龙湖的变与不变时这样说：“不变的是龙湖的底色，包括经营策略、企业文化等。变的则是根据内外部形势，对企业做出业务重构等调整，会更加重视资产质量，控制有息负债，不断提升企业周转；二是对航道的重构，变成‘1+2+2’开发、运营、服务三大业务板块齐头并进的模式，即一个开发航道，两个运营航道、两个服务航道。”

这也是龙湖向整个地产行业提供的又一条新的思路，“稳”与“变”互相补充但又互相掣肘，同时缺一不可，时代大潮滚滚来，活下去很重要，活出个自己则更重要。

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